Hírlevél
Kövessen Facebookon!

Fizetési megoldás
Termékrészletek


INGATLANOK ÉS ÉPÍTŐIPARI ÜGYLETEK ÁFÁJA ÉS SZÁMLÁZÁSA 2024

ÚJ
INGATLANOK ÉS ÉPÍTŐIPARI ÜGYLETEK ÁFÁJA ÉS SZÁMLÁZÁSA 2024

Ingatlanok és Építőipari ügyletek ÁFA-ja és számlázása 2024

Kézikönyv (Belföldi és Nemzetközi ügyletek)

Szerző: Dr. Csátaljay Zsuzsanna

Megjelenés: 2024. február

HAMAROSAN JÖN!

  • Szerző: Dr. Csátaljay Zsuzsanna (áfa szakértő, jogász)

    Formátum, terjedelem: B/5-ös formátum, kb. 700 oldal 

    Megjelenés: 2024. február

     

    Tartalom:

    1. HOL LÉNYEGES AZ INGATLAN FOGALMA AZ ÁFA SZABÁLYOZÁSBAN?

    2. AZ INGATLAN FOGALMA AZ ÁFA RENDSZERÉBEN

    Az ingatlan fogalma a fordítottan adózó építési szolgáltatások tekintetében

    Az ingatlan fogalma az ingatlan készre felépítésére vállalkozó fordítottan adózó generálkivitelezőnél – Ingatlan nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan

    Lakóingatlan – nem lakóingatlan

    Beépített – beépítetlen ingatlan

    Építési telek

    Új –félkész – használt (régi) ingatlan

    ■ A beépített ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele

    ■ Tárgyi eszköz – nem tárgyi eszköz

    ■ Az ingatlan alkotóelemei, az ingatlant alkotó dolgok összessége

    ■ Az ingatlan fogalma a közösségi jogban

    ■ Az ingatlan fogalma a szolgáltatások teljesítési helye szempontjából

    ■ Az áfában lényeges építésügyi eljárások

    ■ Az építési tevékenységgel összefüggő használatbavételi eljárás

    ■ Az építési tevékenységnél megjelenő használatbavétel tudomásulvételi eljárás

    ■ Az építési tevékenységnél bevezetett egyszerű bejelentési eljárás

    ■ Egyes ingatlan fogalmak táblázatos áttekintése

    3. ÁLTALÁNOS RENDEZŐELVEK AZ ÁFA MINŐSÍTÉSHEZ

    Az ingatlanügyletek kapcsán keletkező adóalanyiság

    Nem adóalany (pl. magánszemély) adóalanyisága ingatlan értékesítés kapcsán

    Sorozat jellegű ingatlan értékesítés által megteremtett adóalanyiság

    Gazdasági tevékenység fogalma az ingatlan ügyleteknél

    ■ Üzletszerű, rendszeres/tartós jelleg

    ■ Ellenértékre irányultság

    ■ Milyen ingatlanokra terjed ki ez az általános adóalanyiság?

    ■ Online piactereken történő ingatlan értékesítés

    ■ Gazdasági társaságok ingatlanértékesítése miatti adóalanyiság

    ■ Az adóalanyiság kezdő és záró időpontja az ingatlanügyleteknél

    ■ Adóalanykénti bejelentkezés

    ■ Mentesülés az adóalanykénti bejelentkezés alól ingatlan bérbeadás esetén

    Áfa körbe tartozó ügylet és ellenérték fogalma

    A kártérítés, kártalanítás, kötbér, bánatpénz

    ■ Kártérítés

    Kötbér

    Kártalanítás

    Bánatpénz

    Az összetett ügyletek minősítési szempontjai

    A teljesítés fogalma és következményei

    A teljesítés meghiúsulások és nem fizetések kezelése és a behajthatatlan követelés

    Előleg, foglaló, óvadék ingatlan-ügyleteknél

    Az előleg fogalma

    Egyéb tudnivalók, jellemzők az előlegnél

    ■ Az előleg áfa kulcsa

    ■ Többszöri előlegfizetés

    ■ Az ún. 100%-os előleg

    ■ Az előleg számlázása

    ■ Meghiúsult előleg kezelése

    ■ Devizás előlegszámla

    Az előleggé minősítés a fordított adózású ügyleteknél

    Foglaló és annak meghiúsulása

    Az óvadék

    Egyenes – fordított adózás

    Főszabály – egyenes adózás

    Belföldi fordított adózás

    A belföldi fordított adózás személyi feltételei

    A fordított adózású ügyletekhez kapcsolódó adófizetési kötelezettség

    A fordított adózású időszaki elszámolású ügyletek

    A fordított adózású ügyletekhez kapcsolódó adólevonás

    A fordított adózású ügyletek előlege

    Az ingyenes ügyletek és a fordított adózás

    A fordított adózású ügyletek bizonylatolási szabályai

    Fordított adózásnál alkalmazandó árfolyam

    A fordított adózás ingatlanokhoz kapcsolódó esetkörei

    A fordított adózású ügyleteknél esetlegesen felmerülő kockázatok és teendők azok kiküszöbölése érdekében

    4. AZ INGATLANNAL KAPCSOLATOS EGYES ÜGYLETEK ÁFA MINŐSÍTÉSE

    Az ingatlan értékesítése

    Az ingatlan értékesítés, mint termékértékesítés fogalma, fajtái

    ■ Klasszikus adásvétel

    ■ Értékesítés tulajdonjogfenntartással (részletfizetés nélkül)

    ■ Értékesítés tulajdonjogfenntartás nélkül

    ■ Értékesítés részletfizetéssel (részletvétel)

    ■ Zártvégű ingatlan lízing

    ■ A pénzügyi és az egyéb lízingügyletek elhatárolása

    ■ Zárt és nyílt végű pénzügyi lízinghez kapcsolódó költségek az áfa alapjánál

    ■ A vagyonszerzési illeték szerepe a lízing ügyleteknél

    ■ Lízing során érvényesített ügynöki jutalék

    ■ A zártvégű lízing meghiúsulása

    ■ Hitelre vásárlás

    ■ Az ingatlanértékesítés teljesítési időpontja

    ■ Fordított adózású ingatlanértékesítés adókötelezettségi időpontja

    ■ Előleg és foglaló az ingatlan értékesítési ügyleteknél

    ■ Ügyvédi letétbe helyezett előleg/foglaló

    ■ A kisajátítás

    ■ A csereügyletek

    ■ Ingatlan térítésmentes átadása

    ■ Az ingyenes ingatlan-átadás adóalapja

    ■ Az ingyenes ingatlan-átadás teljesítési időpontja

    Az ingyenes ingatlan-átadás bizonylatolása

    ■ Az ingatlan apport

    ■ Üzletág-értékesítés

    ■ Az ingatlan-zálog (jelzálog) szabályai

    ■ Az adóhatósági végrehajtási eljárás során értékesített ingatlanok áfa-kezelése

    Árrés (különbözeti) adózás alkalmazható-e az ingatlanértékesítésre?

    ■ Adómérték és adózási mód ingatlanértékesítésnél

    ■ Kötelezően egyenes adózású adóköteles értékesítések

    ■ Építési telek értékesítése

    ■ A beépítésre szánt és a beépített ingatlan fogalma

    ■ Bontás alatt álló ingatlanok értékesítése

    ■ Egyenes adózású, adóköteles értékesítés beépített ingatlanok esetében

    ■ Félkész (beépítés alatt álló) ingatlan értékesítése

    ■ Átalakítás alatt álló ingatlanok értékesítése

    ■ Új ingatlan értékesítése

    ■ A funkcióváltások és az önálló rendeltetési egység-szám változások áfabeli megítélése

    ■ Újként beszerzett/épített ingatlan régi ingatlankénti értékesítése

    ■ Régiként beszerzett ingatlan új ingatlankénti értékesítése

    ■ Használt vagy régi ingatlanok értékesítése (2 évnél régebben használatba vett beépített ingatlan és építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan)

    ■ Ingatlan értékesítés adókötelessé tétele

    ■ Az ingatlan értékesítésére, illetve bérbeadására vonatkozóan áfakötelessé tételt választó adóalanyok ezen státuszának az interneten történő adóhatósági közzététele

    ■ Az adókötelezettség választásának visszamenőleges javítása

    ■ Az alkalmazandó adókulcs az adóköteles ingatlanértékesítéseknél

    ■ Lakóingatlan értékesítés 5%-os áfa kulcsa

    ■ Az összes hasznos alapterület fogalma és értékhatára

    ■ Alkalmazható-e fordított adózású ügylet esetén az 5%-os adókulcs?

    ■ Az 5%-os lakóingatlan értékesítés hatályba léptető, hatályon kívül helyező és átmeneti rendelkezései

    ■ A 2024. (az átmeneti rendelkezéssel érintett esetekben 2028.) december 31-ét követően teljesített lakóingatlan-értékesítésekhez kapcsolódóan 2025. (az átmeneti rendelkezéssel érintett esetekben 2029.) január 1-je előtt fizetett előlegek áfa-elszámolása

    ■ Fordított adózás az ingatlan értékesítésével összefüggésben

    ■ Adós és hitelező között fordított adózás dologi biztosíték értékesítése kapcsán

    ■ Felszámolás (fizetésképtelenségi eljárás) alatt álló cég ingatlan értékesítésének fordított adózása

    ■ Az ingatlan építésével, felújításával összefüggő áfa-kérdések

    ■ Saját vállalkozásban megvalósított ingatlan-beruházás

    ■ Példa a saját vállalkozásban megvalósított beruházásra

    Egyenes-fordított adózás az ingatlan-beruházásoknál

    ■ Fordítottan adózó építési ügyletek

    ■ A kulcsra kész (szerkezetkész) állapotú ingatlant felépítő generálkivitelező/ fővállalkozó fordított adózása

    ■ Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan

    ■ Idegen telken épített ingatlan áfa megítélése

    ■ Közművek építése, kialakítása

    ■ Már korábban az adóalany tulajdonában álló telken új épület létesítése

    ■ Utómunkák és pótmunkák minősítése

    ■ Részépítési munkát végző építési vállalkozók/alvállalkozók fordított adózású ügyletei

    ■ A hatósági engedély vagy hatósági bejelentés, mint a fordított adózás feltétele

    ■ Szolgáltatásnak minősülő munka

    ■ Építési-szerelési vagy egyéb szerelési munka

    ■ Az ingatlan építésére, bővítésére, átalakítására, rendeltetésének megváltoztatására, egyéb megváltozotatására, bontására irányuló munka

    ■ A munkaerő-közvetítés, -kölcsönzés, személyzet rendelkezésre bocsátás fordított adózása

    ■ Tipikus építési, szerelési ügyletek adózási módbeli minősítése

    ■ Egyenes adózású ügyletek (Tervezés; Állványozás és állvány bérbeadásának megítélése; Építőanyag, bontási törmelék, kitermelt föld szállítása; Anyagmozgatás; Daru vagy egyéb munkagép bérbeadása; Parkosítás; Műszaki ellenőr, művezető, műszaki szakértő szolgáltatása; Régészeti ásatások; Klíma, tűzjelző beszerelése; Ingatlanba beépítésre kerülő vasbetonelemek gyártása és összeszerelés; Riasztó beszerelése az ingatlanba; Takarítás; Építési terület őrzése; Építőanyag értékesítése; Kerítés, udvar építése)

    ■ Fordítottan adózó tranzakciók (Előkészítő földmunkák; Ideiglenes közművek kiépítése; Közművek áthelyezése; Bontási tevékenység; Festő-mázoló; Kőműves, ács; Burkoló, parkettázó; Vízvezeték-, fűtés-, gázszerelés; Az ingatlant megrendelésre felépítő fővállalkozó, generálkivitelező tevékenysége; Saját már meglévő telken új gyártócsarnok, raktár, irodaépület megépíttetése egy fővállalkozóval, generálkivitelezővel; Telekommunikációs kábelek, közművezetékek földben történő elhelyezése; Benzinkút, töltőállomás készre felépítése megrendelésre; Építési személyzet rendelkezésre bocsátása, munkaerő kölcsönzése; Daruzási szolgáltatás; Az ingatlan nyílászáróval történő ellátása; Lift beszerelése; Saját anyag felhasználása fordított adózású építési vagy építési-szerelési tevékenységhez; Garanciális munkák, pótmunkák; Vas- és acéltermékek értékesítése)

    ■ Példa az építési láncolatban felmerülő egyenes-fordított adózású jogcímek alkalmazására

    ■ Ingatlanfelújítás, anyagbeszerzés, karbantartás

    ■ Az ingatlan felújítása

    ■ Az ingatlan karbantartása

    Építési anyag beszerzése

    ■ Az építési/felújítási/szerelési munkák teljesítési időpontja

    ■ Főszabály szerinti teljesítési időpont

    ■ Az ingatlan meghatározott készültségi fokra történő felépítését vállaló kivitelező számlájának teljesítési időpontja

    ■ Építési vállalkozó/alvállalkozó teljesítési időpontja

    ■ Részteljesítés

    ■ Időszaki elszámolás alkalmazható az építési tevékenységnél?

    ■ A jóteljesítési garancia megítélése

    ■ Csereügyletek és kompenzációk az építési, felújítási konstrukcióknál

    ■ Előleg építési, felújítási ügyleteknél

    ■ Példák és elhatárolási problémák: részteljesítés, időszaki elszámolás, előleg

    ■ Részteljesítés vagy előleg?

    ■ Határozott időre szóló elszámolás vagy előleg?

    ■ Részteljesítés vagy időszaki elszámolás?

    ■ Részletfizetés vagy részteljesítés?

    ■ Alkalmazandó adókulcs az építkezéssel összefüggő ügyleteknél

    ■ Lakóingatlan építésénél alkalmazandó 5%-os adómérték

    ■ Szerkezetkész állapotra történő kivitelezés esetén alkalmazható-e a lakóingatlanra vonatkozó 5%-os adómérték?

    ■ Példa az 5%-os adómérték alkalmazására lakóingatlan építés esetén

    ■ Az alvállalkozók és a kivitelező közötti ügylet

    ■ A kivitelező és a megrendelő közötti ügylet

    ■ A készrefelépítéssel összefüggő részszolgáltatásokat végző vállalkozók és a megrendelő közötti ügylet

    ■ A beruházó és a vevők közötti ügylet

    ■ Az ingatlan bérbeadásával/hasznosításával kapcsolatos áfa-kérdések

    ■ Az ingatlan-bérbeadás fogalma

    ■ Nyílt végű ingatlan lízing

    Operatív lízing

    A lelépési díj lehet-e ingatlan-bérbeadás ellenértéke?

    Az ingatlan fogalma bérbeadásnál

    Egyébként nem adóalany magánszemély által teljesített bérbe-, haszonbérbe adás

    Az ingatlan-bérbeadás adókulcsa – adómentesség

    ■ Főszabály – adómentesség

    ■ Speciális szabály – adókötelessé tétel

    Nem tartozik az ingatlan-bérbeadás körébe az adómentesség szempontjából

    ■ Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás

    Előleg/foglaló és a „no-show-fee” kezelése meghiúsult szálláskiadásnál

    Az idegenforgalmi adó

    Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatással együtt nyújtott szolgáltatások áfa-rendszerbeli kezelése

    Szálláskiadás online (Arbnb, szállás.hu, booking.com stb.)

    A kereskedelmi szálláshelyszolgálatás (szálloda szolgáltatás) teljesítési időpontja

    Egyes szabadtéri rendezvényekre történő, kizárólag belépést biztosító szolgáltatás

    ■ Közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (például garázsbérbeadás)

    ■ Ingatlannal összekötött gépek, berendezések bérbeadása

    ■ Széf bérbeadása

    Bérbeadás áfa szerinti teljesítési időpontja

    ■ Időszaki elszámolású bérbeadás

    Főszabály alá eső időszakos elszámolású ügyletek

    A különös szabályok alá eső időszaki elszámolásos ügyletek

    A számla kelte a teljesítési időpont (a fizetési esedékesség és a számla kiállítása is megelőzi az időszak utolsó napját)

    A fizetés esedékessége a teljesítési időpont

    A 60. nap a teljesítési időpont

    Az „1 éves korlát”

    A bérleti díj előleg

    Egyetlen elszámolási időszak ellenértékének több részletben történő kiegyenlítése

    Utólagos kiszámlázások és bérleti díj számla korrekciók

    Az ellenérték (adóalap) nő

    Az ellenérték (adóalap) csökkenése

    Több időszak összevont adatáról számolnak el egy számlában és a különbözet pozitív

    Több időszak összevont adatáról számolnak el egy számlában és a különbözet negatív

    Az adó összege vagy mértéke javítása – nő az adókötelezettség

    Az adó összegének, mértékének javítása – az adókötelezettség csökken

    Egy időszak eredetileg nem került kiszámlázásra

    Bérbe adott ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi díjak

  • Státusz
    ÚJ