Ingatlan-bérbeadás és -értékesítés az SZJA-ban

Könyvünket mindazok figyelmébe ajánljuk, akik most ismerkednek az ingatlanokkal kapcsolatos személyi jövedelemadózás szabályaival. Haszonnal forgathatják a kiadványt azok, akik ingatlan-bérbeadással vagy szálláshely-hasznosítással foglalkoznak, magánszemélytől bérelnek ingatlant vagy tulajdonukban álló ingatlant értékesítenek, és szeretnék megérteni, mikor, milyen összegben keletkezik adókötelezettségük.

A szerző az adó megállapításához, bevallásához szükséges tudnivalók mellett ismerteti az adminisztrációra vonatkozó előírásokat is. Adófizetési nehézség esetén nem árt ismerni a részletfizetés és fizetési könnyítés lehetőségét, de fontos azt is figyelembe venni, milyen esetleges szankciókra számíthat az adózó, ha nem megfelelően teljesíti az adókötelezettséget.

A szerző igyekszik megoldási javaslatot adni olyan esetekben is, amikor a jogszabályból nem egyértelműen állapítható meg a követendő eljárás. A jogszabályok könnyebb nyomon követhetősége érdekében ábrák, példák, táblázatok szemléltetik a leírtakat.

Bevezetés, a szerző ajánlása.............................................................................7
I Az ingatlan-bérbeadás adózásáról................................................................10
1 Bérbeadásból származó jövedelem.............................................................13
2 A bevétel elszámolására vonatkozó szabályok...........................................14
2.1 A bevételről kiállított bizonylat...................................................................14
2.2 A bérlő által fizetett költség mint bevétel..................................................16
2.3 Kaució..........................................................................................................21
2.4 Egyéb bevételek...........................................................................................22
2.5 A bevétel megszerzésének időpontja........................................................24
3 A költségek elszámolására vonatkozó tudnivalók.......................................26
3.1 10%-os költséghányad alkalmazása..........................................................27
3.2 Tételes költségelszámolás alkalmazása...................................................31
3.2.1 Amortizáció..............................................................................................33
3.2.2 Felújítás.....................................................................................................38
3.2.3 Rezsiköltségek..........................................................................................38
3.2.5 Utazással kapcsolatos kiadások.............................................................39
3.2.6 Egyéb kiadások.........................................................................................41
3.2.7 Kiadások, melyek költségként nem vehetők figyelembe .......................41
4 A bérbeadással kapcsolatos egyéb tudnivalók.............................................43
4.1 Közös tulajdonú ingatlan bérbeadása.........................................................43
4.2 Bérelt lakás díjának beszámítása................................................................44
4.3 Külföldi ingatlan bérbeadásából származó jövedelem...............................46
5 A fizetővendéglátás adózása...........................................................................48
5.1 Tételes átalányadó.........................................................................................49
5.2 Önálló tevékenységre vonatkozó általános szabályok................................50
5.3 Szocho-kötelezettség....................................................................................50
6 A termőföld bérbeadása...................................................................................51
6.1 Mentesség .....................................................................................................51
6.2 Adó..................................................................................................................52
7 Adminisztráció...................................................................................................54
7.1 A tevékenységhez szükséges nyilvántartások..............................................54
7.1.1 Alapnyilvántartás.........................................................................................54
7.1.2 Részletező nyilvántartások.........................................................................55
7.2 Adóelőleg- és adófizetési kötelezettség.......................................................56
7.3 Adóbevallás.....................................................................................................57
II Ingatlanértékesítésből származó jövedelem adózása....................................59
8 Az ingatlan fogalma az Szja tv. alkalmazásában............................................59
9 Ingatlanértékesítés............................................................................................60
9.1 Bevétel.............................................................................................................60
9.1.1 Egyéb jövedelem..........................................................................................61
9.2 Költség.............................................................................................................64
9.2.1 Megszerzésre fordított összeg...................................................................65
9.2.2 Egyéb kiadások ...........................................................................................70
9.2.3 Értéknövelő beruházás költségei...............................................................70
9.2.4 Ingóértékesítés............................................................................................71
9.2.5 Saját munka értéke.....................................................................................72
10 Jövedelem – a számított összeg...................................................................73
11 A jövedelemszerzés időpontja........................................................................76
12 Termőföldből átminősített ingatlan értékesítése...........................................81
13 Az adó mértéke................................................................................................83
14 Lakáscélú felhasználás...................................................................................84
15 Gazdasági tevékenység keretében történt elidegenítés...............................88
16 Céges ingatlan ügyletek .................................................................................90
16.1 Apportálás.....................................................................................................90
16.2 Vállalkozásból kivont vagyon adózása........................................................91
17 Adó alól mentesülő jövedelmek......................................................................94
17.1 Házassági vagyonközösség megszüntetése..............................................94
17.2 Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés..............................................96
17.3 Kényszerbérlet megszüntetése....................................................................96
17.4 Bíróságon kívüli adósságrendezés...............................................................97
17.5 Termőföld-elidegenítés..................................................................................97
18 Külföldön fekvő ingatlan értékesítése...........................................................100
19 Az ingatlanértékesítés jövedelmének bevallása, adófizetés.......................102
20 Részletfizetés, fizetési könnyítés..................................................................104
20.1 Részletfizetés..............................................................................................106
20.2 Fizetési könnyítés nem jár..........................................................................107
21 Adóellenőrzés, jövedelemátminősítés..........................................................108
21.1 Önálló tevékenységből származó jövedelem............................................108
21.2 Jogkövetkezmények....................................................................................109

I Az ingatlan-bérbeadás adózásáról

Az ingatlanok bérbeadása alatt a saját vagy bérelt ingatlan hasznosítására gondolunk. Ide tartozik a bútorozott vagy bútorozatlan lakás, lakóépület bérbeadásán túl a nem lakóépületek bérbeadása – például raktárak, tárolóhelyiségek, csarnokok, kiállítótermek, föld, lakótelek stb. Az ingatlanhasznosítás útján megszerzett jövedelem személyi adózását nem befolyásolja a tevékenység végzésének időtartama, sőt az sem, hogy egy ingatlant részben vagy egészben ad bérbe a magánszemély.
Az ingatlan-bérbeadás történhet egyéni vállalkozás keretében, valamint önálló tevékenységet végző magánszemélyként, adószámigénylés és bejelentkezési kötelezettség mellőzésével, vagy úgynevezett adószámos magánszemélyként.

Az ingatlan-bérbeadás akkor végezhető egyéni vállalkozóként, ha a magánszemély erre a tevékenységére nem az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kívánja az adókötelezettséget megállapítani. Ilyen esetben a bérbeadásból származó bevétel az egyéni vállalkozói bevétel része lesz, mely után a vállalkozó döntése szerint vagy a vállalkozói személyi jövedelemadó vagy az átalányadózás szabályai szerint állapítja meg a jövedelmét. Nem választhatja a vállalkozás a kisadózókra vonatkozó [2012. évi CXLVII. törvény] kata-alanyiságot az, aki ingatlan-bérbeadási tevékenységből a választás évében bevételt szerzett.

Az Szja tv. 3. § 17. pontja szerint azonban a jövedelemszámítás szempontjából nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki

• az ingatlan-bérbeadási,
• a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységéből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja.

A választási lehetőség kizárólag az említett bevételekre vonatkozik. Abban az esetben, ha az egyéni vállalkozónak más tevékenységből is van bevétele, az egyéni vállalkozó elszámolására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.

Az ingatlanhasznosítás szerint megkülönböztetünk bérbeadásból származó adókötelezettséget, valamint magánszálláshely-szolgáltatást vagy fizetővendéglátást.

Az ingatlan-bérbeadás önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, míg a fizetővendéglátásból származó bevétel után a külön adózó jövedelmekre irányadó szabályok érvényesülnek, kivéve, ha a tevékenységet végző személy úgy dönt, hogy az általános előírások szerint kívánja az adókötelezettséget teljesíteni.

Abban az esetben, ha a tevékenység folytatásához szükséges ingatlan a tulajdonában áll, vagy annak haszonélvezője, a magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelme után szja-kötelezettsége keletkezik.

Az adókötelezettség ismertetésénél a továbbiakban alapvetően az Szja tv. előírásait követjük.